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卢航第二十届中国住交会演讲 带来后新房时代展望

2019-01-07 23:40     汽车     来自:21世纪不动产

2019年1月6日-7日,主题为“大国广厦 美好生活——致敬改革开放40周年”的CIHAF第二十届中国住交会在北京举办。21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航应邀于7日的中国房地产服务商渠道大会上发表演讲。



卢航此次演讲的主题为《后新房时代》,他着重介绍了房地产市场从增量转向存量的过程中,房产经纪行业所产生的新变化与新趋势。


中美房地产及经纪行业的差异


卢航的演讲开始于有关美国曼哈顿楼市的一条新闻:在刚过去的2018年,这一城市房产市场中成交价格最高的10套房屋,合计卖出了5亿美元,TOP10房源的均价达到了5000万美元一套。而在国内一线城市,相似的市场情况也在日益增多,北京上海等城市单套成交价格上千万元的房子并不少见。


不过,在国内的市场行情下,花费数千万买卖房屋的客户所享受到的服务,与花费几百万的客户并没有太大区别。用卢航的话讲,市场已经在从增量开始向存量转变,但经纪服务行业的状态还未有大的变化,国内外市场在成熟度上仍有着显著的差距。


卢航援引了几组来自中房协会的数据证明这一点:美国的房屋换手率6%高于国内的2%;经纪渗透率接近100%,而国内主要城市仅有70%-80%;国内一二手房总体年成交套数大致在2000万套左右,但其中仅有35%为二手房,美国590万余套年成交房屋中则有90%为二手房;费率方面美国以6%遥遥领先于国内的1.5%-2%,其TOP经纪品牌超51%的市场占比也远高于国内36%这一数字。



美国房地产经纪行业带来的启示


在卢航看来,这种国内市场规模体量远超美国,但房产经纪服务各项数值却低于对方的现状,与彼此房产经纪行业的运作模式及理念差异密切相关。


“我们看到美国的房产经纪人年龄普遍在59岁左右,大多数人是以中老年的身份进入这一行业的。因为有MLS公盘系统的存在,一个经纪人的房源可能有80%是由其他经纪人,甚至是其他品牌公司的经纪人帮他卖出的。美国的经纪人更多在根植一个社区做业务,他进入一个社区最先招待的可能是他的同行,因为这些人能帮助他销售。”


但在中国市场,由于缺乏全行业的房源公盘制系统平台,行业公司之间更多还是停留在彼此竞争,甚至恶意竞争的状态中,假房源横行、同行之间的互相诋毁屡见不鲜。


不过,考虑到国内市场正逐渐步入后新房时代,存量房逐渐占据市场主流,新的行业风向必定会像美国一样,逐渐向合作靠拢。卢航认为,未来行业间合作的关键在于不同品牌公司间能否建立互信关系,而一旦有人踏出破冰的第一步,市场状况可能会在两三年内迅速转变。


21世纪不动产的探索与成果


卢航介绍说,在21世纪不动产品牌内部,实际一直在进行房源公盘制的积极探索。借鉴美国的MLS房源公盘系统,21世纪不动产推出了自身的M+房源合作共享模式,“我们要求加入的企业家一定要把房源共享到系统中来,要按照我们的规则来”。


据卢航透露的数据显示,目前21世纪不动产内部经纪人之间的合作率已达70%以上,门店间的合作率已达44%。



卢航表示,通过M+这一新模式,21世纪不动产品牌近两年在国内取得了可观的发展成果。截至2018年,该品牌已进入全国122个城市,拥有5353家门店,汇聚了2719名创业家以及50000名体系员工。


在卢航看来,21世纪不动产取得的这些成果有重要意义,它证明了在一个品牌内部是能够推行房源共享公盘制的,未来这一机制在整个行业内成功的希望同样非常大。


房地产行业趋势生态展望


据此,卢航指出公司间类MLS联盟的出现,将会是国内房产经纪行业未来的一大趋势。与此同时,一二手联动会更加频繁,新房开发企业会逐渐意识到经纪人所掌握的,大量有效二手房客户资源的重要性。


而放眼整个房地产行业,随着城市发展逐步走向成熟,市场关注点会从原先的增量,逐渐转向存量资产交易的管理和服务层面。卢航举例,同样是在曼哈顿市场,已经出现地产基金以及原先的开发商从业人员,组建新公司涉足房屋改造等业务的现象。


除了合作以外,卢航认为新技术的应用,也将成为整个后新房时代经纪行业生态的一大特征。他以21世纪不动产为例,指出该品牌已开始在内部尝试运用算法驱动分配经纪人间的资源,并通过AI机器人进行房源真实性的核查,均取得了不错的效果。


卢航表示,行业种种变化酝酿出了众多机会,对于创业者而言,需要去重新找准跑道,把握创业点。在存量与新房并举的未来房地产市场中,行业蛋糕会越来越大,21世纪不动产也期待能与更多有想法的同业者合作成长。


CIHAF中国住交会诞生于1999年,伴随并记录了中国住宅产业化一路走来的历程。本次第二十届住交会由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中国住交会组委会联合举办,千余名大咖共聚一堂,回望了改革开放40年以来国内房地产行业的发展来路,展望分享了对行业未来走向的观点意见。




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