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“你要申报,我就涨租金!”房东彻底慌了?

2019-01-07 18:14     国际     来自:21世纪地产研究中心

这两天,一篇题为《房东跟租客说,你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了!》的文章在网上流传。文章以租房者的口吻称,房东告诉他,“如果你去申报住房租金抵扣个税,房子就不租给你了,我宁愿退房租!”


房东算了一笔账,如果租客拿他的信息去申报个税抵扣,税务部门就会通知房东去交税。最终,租客省了100元,房东却要多纳税500元。


这两天,朋友圈里陆续出现了相关的话题



01
为减税,房东房客起矛盾


按照国家税务总局发布实施的《个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)》,纳税人在填报个税专项附加扣除信息中的住房租金信息时,必须填写出租方(即房东)的信息。房东是自然人的,系统要求填写房东的姓名和身份证号码。


不少租房者反映,他们在向房东或中介索取相关信息用于填报时,被对方以各种理由拒绝,或者要求涨租。


浙江杭州一位租房者在朋友圈贴出了中介管家发的通知,上面写着:“目前的房租不含税,如果填报公司相关信息用于扣除,相关税费由租客承担,相当于年租金的20%。




很多网友在社交媒体上反映,自己向房东索要其身份信息,但遭到拒绝,房东以提交信息后可能被征税为由,规劝租客不要申报个税租金扣除,甚至有房东还表示如果进行扣除就要租客退房。


一边是个税可能抵扣几十块,另一边是房租可能上涨几百块,权衡之下,很多租客为了避免与房东闹僵而被扫地出门,被迫选择不再申报租金支出扣除,无法享受到国家发放的个税减税红包。


不少网友也说出了自己的经历:




02

房东们的担忧真的成立吗?


中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,住房租金抵扣个税,的确很有多房东因为担心税务局追缴税费而通过涨房租的形式来弥补,这相当于把税费的损失转嫁到租金里面,这样租客反而会承担更多的生活与经济压力。


58安居客房产研究院首席分析师张波说,首先,按照目前个税法的规定,房东收取的房租收入要按照财产租赁所得缴纳个税,这个和房客是否需要抵扣没有直接关系;其次,房东也有义务协助房客完成房租个税的抵扣,以担心被税务局追缴税费的理由来阻挠房客抵扣既不合理也不合法。


汪蔚青表示,在申报租金扣除时,新规只是要求留存房租合同等备查,并没有要求提供完税发票和付款记录,本身政策已经考虑很周到,释放了最大的制度善意,就是为了方便租客能顺利享受到租金扣除,但很多房东借机威胁涨房租,对于这种行为可以根据租赁合同条款的约定来主张自己的权利,也可以直接向税务部门举报。


不过实际生活中,如果租客向税务部门举报,那也意味着和房东撕破脸,房子也可能没得租了。


03

个人出租住房纳税太高,

所以房东不愿意缴税?


很多房主被网络文章提到的高额计税数字吓住了,更不愿意去配合租客申报住房租金扣除。“你享受的专项附加扣除优惠还不如我缴的税多”。实际上,房东实际需缴的税款并没有网传的那么多。


据了解,北京市出租房屋所得要缴纳的税种包括个人所得税、增值税、印花税、房产税和城建税等,合计约为16%,但实际上,北京市出租房屋的综合税率优惠大概在5%,“这是为了降低租客租房的费用。”长平经济研究所执行所长王长勇说。


南都记者查询多地政策发现,以广州为例:



具体来看,个人出租住宅房屋月租金收入(不含增值税税额,下同)未达2000元的,税费综合征收率为4%;


月租金收入2000元以上(含2000元),30000元以下(含30000元)的,税费综合征收率为6%;


月租金收入30000元以上, 100000元以下(含100000元)的,税费综合征收率为7.9%;


月租金收入100000元以上的,税费综合征收率为8%。


我们以广州为例算了 一笔账:



三个小伙伴共同租住了一套三居室,年租金4.8万元(月租金4000元)。如三位租客是扣除三险一金后年收入10万元的在广州工作者,减除6万元的基本减除费用,应纳税所得为4万,应纳税1480元。若该个人只享受住房租金这一项专项附加扣除,那么一年有1.8万元可享受税前减免,这样实际应纳税所得为2.2万元,应缴个人所得税为660元,实际每人减免纳税820元,每年可减免2460元。而对于房东来说,每年4.8万元的房租收入则需缴税2880元。


租客年减税2460元及房东年缴税2880元,理想的状态下可以这样:房东交的税可以加房租给房客,但房客由于享受了个税优惠,这部分钱给房东,这样两方都交了税,但是和以前相比没有增加额外支出。这样,房东也尽到了依法纳税的义务。以上的情况最为“皆大欢喜”。


04

自如改口风:

可填写公司信息


还有一个问题困扰了不少租客,租住中介公司代管的房子,“出租人类型”时填报“个人”还是“组织”?


1月2日,北京自如生活资产管理有限公司(简称“自如”)相关工作人员在微信朋友圈发布通知,要求租客在填报“出租人类型”时填报“个人”而非“组织”。该通知引发巨大争议和转载。


4日晚间9点,自如方面对媒体回应称,允许以公司信息来抵扣个税申报。5日,自如已在其APP首页发布公告,允许租客以公司信息来抵扣个税申报。


自如管家的最新发布内容


租住由自如这类中介公司代管的房屋,“出租人类型”到底应该填报“个人”还是“组织”?


国家税务总局12366纳税人服务平台工作人员告诉记者,“正常的操作流程就是看你和谁签订的合同,和个人签订合同就选择个人,和组织签订合同就选择组织,如果填报错误可以在app上修改,或者联系租客所在单位进行修改。”


长平经济研究所执行所长王长勇表示,“如果自如是受房东委托,挣的是服务费,要填报的话就应该填房东的信息。”


05

税务局最新:

目前没有加强房租收入征管通知


如上所言,在目前租房市场上,一个普遍情形是,房东出租房屋不缴税。但随着出租住房信息逐步透明,一些房东担心面临严征管而补缴税款。个别房东甚至以涨房租为要挟,让房客放弃专项附加扣除,以免将自己个人信息交给税务局而面临可能的严查。


中国政法大学财税法研究中心施正文表示,按照现行法律,个人出租住房应该缴税,但实际缴税的很少,相关部门因为信息不透明也没有精力去查。


一位税务局人士告诉第一财经记者,目前当地不会从专项附加扣除信息入手去查房东出租房屋是否缴税。住房租金专项附加扣除规定中,允许房客扣除依据是有租赁合同就行,而不是租赁发票(注:房东需要缴税才能提供发票),这其实就考虑了这一担忧。


另一位税务局人士称,目前税务总局并没有加强房租收入征管的通知。但按常理来说,纳税人应该要依法纳税,税务局保有是否追查主动权,不过目前税务局征管重心在企业。


在当前经济下行压力下,减税降费是主旋律,因此不少分析人士认为,当前税务局去加强房东出租房屋纳税征管可能性小,相当一段时间内仍是维持现状。


06

关键问题:

如何让租客顺利享受租金抵扣?


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,后续建议针对此类问题继续观察,若是房东不愿意配合租客抵扣税费,估计税务部门还需要提供一些比较简便的操作办法,即简化流程。同时后续租赁市场发展中机构类房源租赁会增多,这个可以回避房东不配合的尴尬。


易居研究院副院长杨红旭建议,可考虑与正在推进的房地产税立法进行衔接,比如同样征收房地产税,个人房东出租房屋如果去备案和缴税的话,可以酌情让他们少交一点,要给予一些优惠措施,鼓励这些房东愿意去租赁合同备案,但这是一个很慢的推进过程。


07

个税APP抵扣项正式填报,

完整攻略在此!


今年1月1日就是新个税法正式实施的日子,居民个人在5000元的基本减除费用和“三险一金”专项扣除外,还可以依条件享受子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等6项专项附加扣除。如果符合个人所得税专项扣除的条件,怎么操作才能及时享受扣除呢?


目前,由国家税务总局开发的“个人所得税”App软件,专项附加扣除信息填报功能正式投入使用,大家已经可以在APP上填报各项信息了。



在完成实名注册后,进入首页就可以填报子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金、赡养老人六项支出扣除信息。


注意:填报的信息一定要真实,准确。如果出现纳税人造假,“无中生有”提供虚报信息等严重情况的,有关部门将依法处理,纳入信用信息系统并实施联合惩戒。



接下来,我们来手把手教大家如何下载注册手机app,完成专项扣除填报,填好后下月发工资时就能享受扣除了。


1、APP如何下载?


大家主要可以通过各大手机应用市场,或通过各省电子税务局入口扫码下载。


2、APP如何注册?


当前,个税APP支持以下两种注册模式:


(一)人脸识别认证注册模式(此模式只支持中国大陆居民)。



(二)大厅注册码注册模式,即纳税人到任一办税服务大厅,经办税服务厅人员验证人证一致后,登记个人证件信息并派发注册码。


3、注册后如何填报专项扣除信息?


每一项扣除的填报第一步为基本信息(手机号码、电子邮箱和联系地址)的确认,最后一步填写申报方式,申报方式分为单位代扣和综合所得年度自行申报两种方式,中间步骤依据具体的扣除项而变化。


注意:填报中的“通过扣缴义务人申报”即通过单位按月扣缴,“综合所得年度自行申报”就是自己年终一次汇算。


a.填报“子女教育”前,需准备子女教育信息,子女、配偶身份证号码,填写完毕后需要设置扣除比例。


b.填报“住房租金”前,需准备好住房租赁信息、工作城市信息等。需要注意的是,由于住房租金与房贷利息只能选择一项进行扣除,填报时系统提示“若您已填报住房贷款利息,请勿填写本表”。


c.填报“住房贷款利息”前,需准备好产权证明,贷款合同等信息。同时,系统也提示“若已填报住房租金信息,请勿填写本表”。


d.填报“赡养老人”前,需准备被赡养人信息如身份证信息,共同赡养人信息(独生子女无需填写);非独生子女还需填写分摊方式。



注意:纳税人为独生子女的,按照每月2000元的标准定额扣除。非独生子女需要填写共同赡养人,每人分摊的额度不能超过每月1000元。可以由赡养人均摊或约定分摊,也可以由被赡养人指定分摊。



e.填报“继续教育”前,需准备继续教育信息:若是学历(学位)继续教育,需填写教育阶段、入学时间、毕业时间;若为职业资格继续教育,则填写教育类型、证书取得时间、证书名称、证书编号、发证机关。


4、个税APP进不去怎么办?



目前APP的运行非常顺畅。一般来说,个税APP进不去是因为网络连接异常或所连接的服务正在停机维护。请先验证手机是否能正常上网。如果能正常访问其他网上信息,可能是个税APP服务器正在停机维护。


5、不小心填错了怎么办?


没关系,信息录入错误可以修改作废,重新开始填写。


6、如果app用不了怎么办?


可以从各地税务机关的门户网站下载,或者登录自然人税收管理系统扣缴客户端,进入专项附加扣除信息采集菜单,选择其中的任意一项专项附加扣除入口,点击导入按钮,选择模板下载,即可下载最新的电子模板进行填写。



把电子模板报送给单位的,单位将电子模板信息导入扣缴端软件,在次月办理扣缴申报时通过扣缴端软件提交给税务机关同时将电子模板内容打印,经员工签字、单位盖章后留存备查。


如果无法使用电子方式填写,可以选择到办税服务厅或单位相关部门领取纸质报表等方式,填写好的纸质表格可以提交给单位,单位如实录入扣缴端软件,在次月办理扣缴申报时通过扣缴端软件提交给税务机关,同时将纸质表留存备查。


来源:凤凰网财经(finance_ifeng)综合南方都市报、第一财经等