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我们凭啥给“公摊面积”买单?

2018-08-06 22:51     教育     来自:新闻哥


对很多中国人来说,买房子是一件大事,而公摊面积则一直是中国购房者绕不过的一道槛。


最近,网上对公摊面积的讨论又再次热烈起来,一篇《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章热传,激起了很多网民共鸣。


年轻人掏空上辈人的家底,买了一个号称100平米的大房子,结果实际面积只有70平,公摊一下子占去30平。动辄几十万砸进去,连个响都听不到,抢劫的效率都没这个高。


因为“公摊面积”的存在,我们买的房子大打折扣。



公摊面积,即指每套商品房应当分摊的公用建筑面积,这部分面积归整栋楼的产权人共同所有。


公摊面积可不仅仅是电梯和过道,电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等等,都属于公摊面积。


重点是,这部分面积也要由购房者买单。



一般来说,住宅的公摊系数(公摊面积所占比重)在0.18-0.25之间,但现实中公摊系数却屡屡超过这个范围。


8年前,山东一楼盘就出现过“史上最牛”公摊系数,有官员称楼盘怎么卖都行,都是赚。


当时该楼盘被炒得过热,有人一口气买了2套房,总面积85平米。结果收房时傻了眼,实际面积不到50平米,面积缩水超过一半……


开发商称,这楼盘是酒店式产权公寓,公摊系数在50%以上是正常的。而事实上,购房者对此一无所知,该楼盘的购房合同里也没有明确注明这一项。 



无独有偶,去年南京的一些房主也大呼上当,他们在南京某楼盘买了房,结果公摊面积比实际面积还要大,一套40平房子公摊面积20多平,只有17平能住人。



买个房一大半是公摊,合理吗?当时该楼盘的一名销售经理称,这个得房率并不违反什么规定,如果业主选择退房,还需要承担两万元定金损失。



明里暗里扩大公摊面积,已经成了开发商变相涨价的手段。高价楼盘,靠零星一点公摊面积都可多赚千万。


除了公摊面积本身带来的变相涨价,公摊部分被开发商用做其它用途也非常普遍。


最简单的比如,小区内的电梯广告。



电梯广告向来抢手,每户人家上上下下都要看个好几回。去年北京晚报的记者在北京朝阳某小区内了解到,每年小区电梯广告的收益非常轻松就能超过50万。


而这笔广告费收益该归谁所有,却很少有人关心。


根据我国《物权法》第73条规定,小区电梯也属于公摊面积,为业主所共有。那么也只有住宅区居民才可以支配电梯广告位,电梯广告所获得的利润也本应归业主所有。


但现实中,电梯广告的收益归属却大多成了一笔糊涂账。


今年年初,苏州一小区用电梯广告收入给业主发了24万元红包,激起热议。



马上就有其他小区的业主反映,为何我们没有享受过这项福利?


据记者了解,当地小区广告收入很少有进业主腰包的,大多是物业公司进行收取,这部分费用收取之后是不是用到了业主身上就不得而知了。



套路更深的是,开发商把公摊面积划成车位,再出售给业主。


天价车位屡见不鲜,据北京青年报2017年的调查报道,北京四环到三环间的车位基本在15万至30万元/个之间。如果开发商违规划出100个车位,每个卖20万元,一个小区就可赚2000万元。而实际上,很多小区的车位价格要比20万高。



2015年南昌某楼盘售卖车位的第一天,业主们打出这样的横幅。


在抱怨车位太贵买不起的时候,有人就提出了“小区车位到底属于业主,还是属于开发商”的质疑。


2011年,南京某小区出现了一个全国首例,业主因停车位和开发商打官司获得胜诉,开发商一审被判无权售卖小区停车位。



而在开发商再次提起诉讼时,二审判决则认为此案事实不清,撤销了原判。


重复公摊、重复收钱,不仅体现在出售车位上,目前公摊面积的物业费、暖气费、电费、装修费……都是坚定不移地按照建筑面积来收费。实际住房70平方,却得交100平方的费用。


就拿暖气费来说,一个业主不仅要为房子里的实际取暖面积交钱,还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交暖气费。



2014年福州一业主还未入住小区,却被告知要提前缴纳物业费、水电公摊费、垃圾清理费等各项费用,而且一交就是一整年,共计6000多元。



小区负责人还表示,小区内的路灯、绿化景观等需要维护,即使业主没有入住,也要缴纳。


如果不交呢?可能不止是不给打扫过道卫生、不给电梯供暖的后果了。


2016年河南郑州某小区的住户就因为拒绝交公摊电费,一整个冬天都用不上暖气。


事实上即使交了物业费、暖气费等公摊费用,很多小区的公共管理依旧很差。不少小区摄像头等基本设施不齐全,公共走廊卫生常年无人打扫,而且也很少有普通住宅小区的过道、垃圾道、变电室、电梯里都有暖气。



总结来看,“公摊”这个概念并非为民谋福祉,反而更有利于房地产开发商、物业公司牟利。对于业主而言,除了认倒霉,没有别的招。


这坑爹的公摊究竟从何而来?网上众说纷纭,尚未有统一的说法。唯有一条流传极广:公摊是当年李嘉诚率先在香港发明的。



说起来,公摊还属于中国特色,从1998年进入商品房时代开始,中国的购房者就开始分摊购买的共有建筑面积。


目前全世界只有中国内地和香港使用公摊面积计算房屋。在国际上,房价的计算都是按套内面积计算。


因为不符合国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题,公摊面积一直为人诟病。


除了特立独行的重庆。重庆不仅房价稳定,而且规定房子以套内面积标准出售。



相比之下,恐怕重庆人民的购房幸福感最高。


直到近些年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。多家官媒也集体发声,呼吁正视公摊面积问题,以科学、合理的方式来保护百姓权益。



哥认为,解决“公摊”问题,不仅能让百姓的合法利益得到保障,也能保护市场经济的公平公正,这种好事迟做不如早做。