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飘起来的王健林终于软着陆了︱德科地产频道

2018-02-02 07:49     国际     来自:吴晓波频道

我是刘德科,在晓波老师的鼓励下,已经开了一个地产公号近两年,关注楼市,死磕地产,折磨自己,无所顾忌。


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文/刘德科




万达终于投入了腾讯的宽广怀抱。腾讯作为主发起方,纠集了一干拥趸,给万达送去了 340 亿元真金白银,到手约 14% 股权,万达商管的股权(不是万达集团的股权)。

 

接近王健林的人说,换在一两年前,这是不可能发生的事情。当时王首富眼界高,没把谁放在眼里,BAT 在他眼里差不多是一帮小孩而已,没什么大不了的。

 

这不是万达与腾讯的第一次。几年前,万达就与腾讯,还有百度,一起注册了一家公司,万达持股 70%,百度、腾讯各持 15%,注册资金 50 亿元的电商公司,然后搞出了一个自娱自乐的“飞凡电商”。

 

如果你去问马化腾或者李彦宏,说你们怎么会搞出“飞凡电商”这么幼稚的东西,他们大概只能苦笑。

 

看看当时王健林怎么说,你就明白了:“别看他们两家是搞互联网的,给的意见不多,全是我们自己研发的,百度和腾讯的价值,仅是在技术产品的开发上提供一些意见。”

 

不说这些不愉快的回忆了。现在王首富不一样了,经历了这么多风波,现在他终于有点接地气了,现在他可以放下身段跟腾讯认真玩了。

 


第一个问题:腾讯京东苏宁融创一共花了 340 亿元,买了万达商管约 14% 股份,贵吗?

 

按此计算,万达商管的估值约为 2430 亿元。对比一下才有概念。万达商业地产在香港退市前的市值是多少?按香港退市前最后一个交易日的收盘价计算,大概 1900 亿元(2376.8 亿港元)。

 

退市的最大原因是,王健林嫌香港资本市场不解风情,太不懂中国内地了,太不懂万达的商业逻辑了,估值太低了。按万达起初的预判,香港上市怎么着都得弄到 3000 亿元的市值吧。

 

结果,从未到达 3000 亿。更过分的是,股价有半数时间在发行价以下运行。

 

你不解风情,那我就不玩了,回生我养我的内地,回 A 股。一开始万达是这么测算的:若 A 股市盈率能达到 20 倍,万达商业地产的估值就有约 5000 亿元。

 

在万达看来,5000 亿都算是保守的。还有一种算法:按每年增长 20%,到 2023 年,万达商管的年租金保守也会达到 800 亿,若按 30 倍市盈率计算,万亿市值一点也不夸张。

 

腾讯京东苏宁融创买的股权,是按 2430 亿元来计算的,如果哪一天真的达到万亿市值,那是不是赚翻了?

 

当然,这些饼,需要万达商管得先上市,才行。有媒体报道说:“大连万达商业和大连万达集团承诺,将尽最大努力,在 2023 年 10 月 31 日之前今早完成大连万达商业的合格上市。”

 

那么,第二个问题来了:腾讯指望万达商管上市吗?




当然指望。但是,腾讯一定做好了万达商管未来十年之内上不了市的准备。商业决策嘛,当然要做好最坏的打算。

 

腾讯是一家“舆论正确”的企业,万达不是。跟腾讯在一起,应该有助于加速万达商管的上市进程。就算 2023 年上不了,迟早还是能上的。

 

至少,在腾讯的宽广怀抱里,万达可以成为万物互联的一部分。新老迭代的残酷现实是:像万达这么传统的企业,想靠单打独斗,打开互联网的新世界,几乎不可能;但是,反过来,像腾讯这样的新企业,想撬开线下世界,相对要容易很多。

 

万达以为自己无所不能,现在终于在“飞凡电商”这个新战场,向腾讯们投降了,用体面的方式。善于投降,留下了千年古城布拉格。这句西谚,可以用来面对一切强权。腾讯就是这个时代这个国家的强权。

 

在腾讯的宽广怀抱里,万达也有机会慢慢变成一家“舆论正确”的企业。

 



今天(1 月 30 日),万达又发了公告,指正了媒体的误读:“不会退出房地产。”

 

在昨天的公告里,有一句话:“万达商业将更名为万达商管集团,1至2年内消化房地产业务,万达商管今后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业。”

 

把万达商管不再进行房地产开发等同于万达不再进行房地产开发,跟我们很多人担心麦当劳在中国会改成“金拱门”一样天真。

 

所以,万达只能继续公告:“2017年万达集团年报中明确今年成立地产集团,继续开发万达广场重资产等房地产业务。”

 

万达退出房地产,本来是一件多么迎合“民意”,多么“舆论正确”的事啊——房地产是个贬义词。本来,万达可以不用再发公告,坐享这种“舆论正确”。但是,如果任由媒体误解,资本市场会紧张的。

 

万达是要回 A 股的,万达商管不开发房地产当然是个好故事;但是如果万达集团不开发房地产,那就不是好消息了。如果参考一下美国走过的路,轻资产当然是未来的方向,但方向正确不意味着一蹴而就就能成功,万达还是需要用适当的重资产开发量,来慢慢完成这个过渡。

 

我们是个稳重的国家。

 



最后,我们来关注最初的那个问题:境外资本市场为何不看好万达?

 

原因很多。我们这里讲一个往往被忽略的:境外资本只认高等级的城市,北上广深,再加上成都、重庆、杭州、南京、武汉、苏州等那些 GDP 总量较高的城市。

 

前阵子,新加坡企业凯德,一口气把几十个购物中心卖给万科旗下的印力,也是这个逻辑。那些购物中心,主要是在三四五六线城市。

 

你知道的,万达主要在三四五六线城市。

 

境外资本市场不解中国的风情。中国很多的精英阶层,也不屑于三四五六线城市的辽阔市场,脱口而出的观点是:“三四线城市就是用来割韭菜的,三四线城市肯定有风险。”

 

高铁、互联网与购物中心,这三样东西,正在重新发明三四线城市。谁掌握了这三样东西,谁就将在下一轮竞争中走在前列。

 

高铁是国家的,谁也掌握不了;但是,互联网是 BAT 等巨鳄们的;三四五六线的购物中心则是万达、新城、宝龙、银泰的。现在,万达和腾讯在一起了,银泰和阿里在一起了。

 

如果他们的婚后生活可以更如胶似漆一些,万达与腾讯,银泰与阿里,那么中国又将迎来新一轮商业革命:由三四线城市主导的,从线上迈向线下的商业革命。

 

你可能有不同意见。但是,请你先反问一下自己:你看见的中国,到底是北上广深精英阶层诉说的那个中国,还是真实发生在三四五六线城市里充满烟火气的那个中国?

 

倘若有一天万达商管真的在 A 股上市了,市值飙到万亿,你也不用奇怪。那是王健林向马化腾投降之后的千年古城布拉格。

 

那个自我膨胀得飘起来的前首富王健林,现在终于软着陆,把他敦实的双脚,踩在了中国的大地上。



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