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洗洗睡吧,“政府不再垄断供地”没什么︱德科地产频道

2018-01-22 11:37     社会     来自:吴晓波频道

我是刘德科,在晓波老师的鼓励下,已经开了一个地产公号近两年,关注楼市,死磕地产,折磨自己,无所顾忌。


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文/刘德科

 

 

政府不再垄断住房供地?听上去很厉害啊,听上去楼市是要“巨变”啊。可是楼市哪来那么多“巨变”啊。

 


 

就是这条新闻——

 

新华社北京 1 月 15 日电 国土资源部部长姜大明今天说,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

 


 

对于这个新闻,我们看到的最夸张的标题是:《政府不再垄断供地 数万亿土地财政将寿终正寝》。这可是财经大报写的啊。

 

我们还是回到新闻本源。先来看姜大明部长讲的话到底是什么意思。非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”,听上去很绕口,也不容易理解。

 

其实,“新华视点”官微对这句话有一个很简洁明了的“翻译”:盘活非房地产企业自有土地”。

 

为什么要盘活?因为,有不少地还闲置着,在国企或央企手里。由于历史原因,他们在市中心有一些土地(主要是工业用地性质的),因生产功能由市中心转移到郊区而空置,由于是工业性质,所以不能建住宅或办公楼。

 

闲置着很浪费吧?为什么不拿出来拍卖呢?

 

在房地产市场比较发达的城市,这些企业的闲置土地,是拿出来公开“招拍挂”出让的——当然,会调整用地性质,在符合规划条件的情况下。企业也很有积极性,因为可以分到一大笔土地出让金。

 

但是在北京,这事很难。简单说,钱分不好。谁都觉得自己应该分到更多。反正,国企特别是央企不缺钱,土地闲置着就闲置着,没什么大不了的。

 

一些比较有“觉悟”的国企,会把手上的土地“捐”出来盖保障房——对,差不多是“捐”,因为北京住建委宣称:“这些地块都要经过公开的招拍挂手续,不可能让房源在企业内部消化,而是面向社会公开申购及摇号。”

 

北京出台过“鼓励国有企业利用自有用地建设保障房”的政策,既然是“鼓励”,企业也会有一些收益;但是,这些收益跟被拿去盖商品房比,太微薄了。所以说,差不多是“捐”。

 

所以,必须向这些北京国企致敬:大红门油毡厂、高井星牌建材厂、京粮集团老油厂,等等。他们的旧厂址,被盖了保障房,面向社会公开申购及摇号。

 

为什么要致敬?因为不是所有国企都像他们那样有“觉悟”,都像他们那样懂得“顾全大局”。

 

国企也是企业啊,也要讲究正当的利益啊。所以,也不能怪那些紧捏着闲置土地不放的国企。

 

一个制度,如果没有合理的利益安排,而一味地要求别人有觉悟,靠精神奖励,是推进不下去的所以,制度得改进。

 

所以,姜大明部长说要研究“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”,也就是“盘活非房地产企业自有土地”。更简单点说,这些企业可以自己来开发自己手上的那些闲置土地,也可以开发成住宅,不需要经过“招拍挂”,不会被地产商拍走。

 

这样一来,企业是不是很有积极性?哪怕是开发成只租不售的租赁住宅,企业也是很高兴的。毕竟,这样就可以把一无是处的闲置工业用地,变成一大宗优质资产啊——各路基金各路资本,都是很爱这种地段优良的租赁住宅项目的啊。

 

这就是所谓的“政府不再垄断住房供地”的背景。

 

那么,是不是所有城市,都像北京那样呢?不是。

 


 

北京太特殊了。权力层级太多,并且集中在一个物理空间内,很多事情就难以施展开来。

 

我们刚才说了,在房地产市场比较发达的城市,并不存在大量国企故意让手上土地一直闲置着的现象。因为,利益分配相对合理,而且权力层级也相对简单。

 

但大多数城市,都要走一道程序:“招拍挂”公开出让,然后再分钱。

 

深圳是个例外。不需要“招拍挂”,也不分民企国企,只要手上有闲置土地,在符合城市规划的前提下,就可以进行“城市更新”,就也是开发成房地产项目——包括住宅、写字楼或购物中心等。握有土地的企业,在“城市更新”中有一定主导权,可以选择成熟的大牌房企合作,毕竟房企更专业。

 

深圳为什么愿意这么做?这么做意味着损失一大票土地出让金啊。但是,这样做,对城市更有利——可以充分调动民间资本与积极性,让深圳的每一寸土地都得到充分利用。

 

这样做的前提是,深圳拥有足够的财力与特殊的政策。不是哪个城市想学就能学的。学不来。

 

所以,今天中国大陆,恐怕只有一个城市敢说自己不依赖土地财政,深圳。过去几年,深圳一共也没公开出让过几宗住宅用地,因为深圳的商品住房供应量,主要依赖极其特殊的“城市更新”政策。

 

姜大明部长说要研究“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”,在这个事情上,深圳的经验最丰富。但是,哪座城市有本事去学?


只有北京有大量的国企或央企让手上的土地闲置着。其他城市基本上都不存在这个状况,即使存在,通过合理的利益分配也能进入“招拍挂”公开出让,进而形成商品房供应量。

 

深圳的“城市更新”政策很开放很先进,但是别的城市学不来。

 

所以,“政府不再垄断住房供地”,算是楼市巨变吗?

 

所以,“数万亿土地财政将寿终正寝”,会吗?

 

在深圳,土地财政差不多已经“寿终正寝”了,但是深圳的房价便宜了吗?

 

所以,洗洗睡吧。作为无辜的购房者,别跟着起哄。别被所谓的“重磅”、所谓“巨变”、所谓的“惊天”洗干净了脑子。

 


 

最后,再跟大家报告一件小事情。

 

国土资源部部长姜大明说的这些话,是在 1 月 15 日召开的全国国土资源工作会议上说的。但是,国土资源部的机关报《中国国土资源报》在报道这场会议时,一共用了 3244 字,但是没有一个字提到了“政府不再垄断住房供地”,也没有一个字提到“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”。

 

《中国国土资源报》的会议报道,写了姜大明部长说的下一阶段的三大方向和 10 个具体任务;但是,没有写“政府不再垄断住房供地”,也没有“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”。

 

没错,这个事情是正确的方向,但没那么惊天动地。



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