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定增失利仍发“可转债”赌注红璞公寓,陈劲松勇闯A股融资铁大门,面临哪三重挑战?

2017-10-10 12:35     财经     来自:楼市观察者

上个月底,多家机构披露开发商销售再创新高,比如“领头羊”碧桂园创下4000亿级的销售新纪录,头部效应越发明显。如果放在过去20年,这是不可想像的一个历史高峰。

房地产圈对此齐喝彩,依然信心满满,如国家房改组组长孟晓苏近日接受媒体采访时说,房地产仍是国家经济的主导产业。

但从销售增速看,自6月以来,房企销售规模增速明显放缓了,这是来自楼市调控带来的阵阵寒意。大家再看一下大型房企今年的拿地榜,就不难发现前30强房企又是如何一掷千金,激进拿地扩张的,又耗血了多少。

随着拿地端拼命消耗开发商的血,销售端也越来越被房地产调控卡紧了脖子,这如何是好?

当前,调控也不限于针对开发商,房地产服务商也被牵涉其中,作为A股市场最大的房地产服务商的世联行就是一个典型案例。

9月30日,世联行披露了拟募资总规模17.3亿元的可转换公司债,单张面值100元,期限自发行日起长达6年,所募资金将全部用于世联集房长租公寓建设项目。可转债发行方案需经证监会核准。

该份可转债可行性分析报告表述说,经测算, 项目投资回收期 4.69 年,内部收益率为12.56%。但笔者查询发现,该项目的具体内容是什么,项目在哪里,建设进度如何,报告里丝毫未披露任何信息。

这意味着世联行的逻辑是先有预案,然后募资,最后落实公寓项目建设,在当下融资环境下,此前已有失败的前车之鉴。

什么是可转换公司债?以笔者之见,作为资本市场一种较常见的金融工具,它既是一种公司债券,还附加了一种期权,约定在一定期限后满足转股条件,即可换成普通股票,从债权人变成了股东。

这时,世联行不再负有偿还债务,但要满足这个条件,世联行未来时点(转股期内)的股价须高于初始确定的转股价,否则仍需继续还债。

值得一提的是,初始转股价不低于世联行募集说明书公告日前 20 个交易日公司 A 股股票交易均价,且初始转股价格不得低于最近一期经审计的每股净资产值和股票面值。转股期起于可转债发行完毕半年后,止于债券截到期日。

更为关键的是这个可转债的票息率。笔者注意到,世联行最新公告暂时还没确定票息率。按公告所述,票息率须根据国家政策、市场状况和公司具体情况与保荐机构(主承销商)协商确定。

世联行发力长租市场,由来已久。世联行掌舵人陈劲松,可谓是一个中国地产界老兵,也是中城联盟的现任轮值主席。

在世联行2015年年报开场白——《致股东信》一文中,陈劲松就明确说,“如果说过去的十年存量市场只集中在二手楼交易上的话,那么规模高达两百万亿以上的存量资产的运营、买卖、租赁和金融化,将会是中国房产下半场最值得关注的大市场。

关于200万亿的存量资产,至今仍是机构化租赁企业,乃至急于寻找转型方向的大型房企们心中激发热情的动力源泉,也是他们对外传播自身转型长租市场的价值观时要着重提到的基石数据。

2014年,陈劲松启动“祥云战略”, 世联行开始转入资产运营领域,试图摆脱单一的为开发商代理销售服务。次年,世联行开始探索细分资产运营新类别,比如公寓经营、 社区管理等。

截至 2017 年上半年末,世联行旗下的红璞公寓已进入深圳、广州、杭州、武汉、厦门、合肥、成都、济南、宁波等 27 个城市,签约 4 万多间,其中占据了广州、杭州、武汉集中式公寓市场的头牌。

在九部委推进租赁市场的 12 个试点城市中,红璞公寓已进驻 10 个。相比其他品牌公寓,红璞公寓的步伐相对快了些。

不过,笔者注意到,2016年7月中旬,世联行撤回之前拟投向世联小贷的10亿元定增融资预案,又随即披露了20亿元投向长租公寓建设项目的定增融资预案,实施主体是深圳世联集房资产管理有限公司,与当前拟发行的17.3亿元可转换公司债的项目实施主体相同,且该项目信息也极为模糊。

今年初,世联行公告其向证监会中止20亿元定增申请事项,理由是由于募投项目规划在经济相对发达、住房租赁需求强劲的一二线城市采用租赁方式建设长租公寓,公司尚需一段时间落实长租公寓的选址、意向协议签订等事项,预计无法在规定日期前提交《反馈意见》回复及相关资料

5月中旬,世联行宣布终止20亿元定增预案,但宣称仍将继续推动长租公寓建设,按照证监会关于发挥好资本市场服务实体经济导向和资源配置功能的要求继续做好融资工作。

实际上,世联行之所以终止定增,主要还是受制于去年楼市“930”新政以来,涉房的再融资政策法规、资本市场环境、融资时机等均发生了重大变化。

从现有信息来看,世联行扔面临多重挑战,第一,可转债募资具体投向不清晰,在现有监管环境下,这是一个大忌,问询函势必会一份接一份;第二,需要证监会核准,这应是最难的一道坎。

第三,可转债毕竟还是债,世联行发行后的负债率将从55.77%上升到62.3%,寄希望于转股降负债本身就是一个未知数。

随着负债率上升,世联行在转股期内的股价能否远超初始股价,达到债券持有人的心理预期促其转股,这也是一个未知数,但最终考验的是世联行未来几年的经营成效、转型力度及市场地位等。


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