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9.13主城区土拍点评:拿地法宝在于“加预期”?

2017-09-13 23:56     财经     来自:牛人趣事


核心提要:

三个维度看预期在提高:

1、从整体出价看

2、从自持比例看

3、从具体地块看

房企的两种取地策略

1、在熟悉的板块提高出价能力

2、走出熟悉的区域寻求新的尝试

附:地块成交点评及最后五轮竞价情况


好地网9月13日消息(研究员 康淑 毛南飞)今天,主城区百亿土地大战正式落下帷幕:8宗地块成功出让,成交总额达138.4亿元,平均溢价率为65.8%,平均自持比例为20.7%。其中五宗宅地全部达到最高限价,平均自持比例为25.8%。

另外三宗商业地块,则分别由招商、杭州西湖城市投资建设有限公司、广宇竞得。

今天,参拍房企用实际行动表达了市场预期在提升,本次出让会上,开发商出价干脆,五宗宅地,均在三轮内就到最高限价,长睦、运河新城、彭埠这三宗宅地则仅仅用了1轮。

地块成交情况

地块位置分布

- -三个维度看预期在提高- -

今天的出让会,也透露出开发商拿地的价格预期有了进一步的提高。只有提高预期,才能成功拿地——不断地加预期,似乎已经成为了本轮土地市场的唯一致胜法宝。

①从整体出价看:

5宗宅地全部突破70%溢价,分别位于钱江新城、城东新城、长睦、运河新城以及三墩北五大板块。

现场报价环节,长睦、运河新城、彭埠都是首轮封顶,紫阳南星宅地和三墩北宅地在第三轮封顶,5宗宅地的“封顶”速度之快,充分体现了房企出价的果断。

②从自持比例看:

今天宅地的平均自持比例为25.8%,比此前的平均水平高出9个百分点。自土地限价以来,杭州共成交30宗自持宅地,平均自持比例为17.1%。

③从具体地块看:

南星地块,作为本次出让会的明星地块,以楼面价44460元/㎡、自持面积比例23%落槌,是杭州涉宅项目楼面价的第二高,这一价格,与宅地单价保持者——凤起潮鸣项目相比,仅仅相差908元/平米,为历史第二高纪录。

彭埠地块,是本次出让会第二贵的地块,最终成交价格达到36395元/㎡,接近世茂&国贸项目的地价记录,自持比例达11%,超出了市场预期。

剩余三宗宅地,周边均有鲜明的参照系,但同样的板块,属性相似的地块,预期上涨也非常明显:

杭房长睦地块,楼面价14178元/㎡+自持比例34%,自持比例远高于卓越7月3日竞得的长睦项目。

金辉三墩北地块,楼面价19635元/㎡+自持比例30%,楼面价高出金辉&厦门建发5月24日竟得的三墩北地块1147元/平米,自持比例基本持平。

金科在卧榻之侧补仓的运河新城地块,楼面价18860元/㎡,自持比例16%,略高于9月4日成交的地块(自持15%)。

- -房企的两种取地策略- -

如何在房企普遍“加预期”情况下,谋求拿地路径?

从本次出让会,也透露出了房企的两种取地策略。

主流的策略是,在熟悉或已经进驻的板块提高出价能力;其次,也有走出熟悉的区域,需求新区域的方式。

①在熟悉的板块提高出价能力

今天的宅地得主中,有四家是在熟悉或已经进驻的区域,通过提高出价能力的方式,成功拿地。

滨江集团&保利联合体是今天最大的赢家,将南星地块80多亿的货值收入囊中。而地块周边,即是滨江保利•翡翠海岸,2016年6月成交,楼面价39509元/㎡,目前还未销售。

今天,淮矿重出江湖,斩获彭埠单元地块,市场有些许意外。但淮矿也是在熟悉的区域内拿地。早在2013年5月,淮矿就以楼面价14711元/㎡摘下杭政储出[2013]37号宅地,即淮矿•东元府。在销售形势较好、库存殆尽的情形下,淮矿此时补仓也是理所当然。

(据上市公司公告,淮矿地产被信达地产投资78亿收购100%股权,并于8月上报安徽省政府审批,淮矿资金实力大增。)

其中,金辉和金科都是乘胜追击、快速补仓。金辉梅开二度,分别于5月24日和今天拿下三墩北的两宗临近宅地。

金科则分别于9月4日和今天摘取运河新城两宗相邻姊妹宅地。

②走出熟悉的区域寻求新的尝试:

今天,在长睦地块上拼抢最凶猛的,并不是深耕板块的卓越和新城,而是两家板块外来者:杭房和金茂。

对于杭房来说,“多点开花”的布局意图明显。今年以来,杭房已经斩获三宗涉宅用地,分别是大江东前进街道商住地块(今年6月9日),拱墅区庆隆单元GS04-01-R21-09宅地(今年7月3日),以及今天的江干区长睦单元R21-04宅地。

就金茂而言,这是其首次走出主城的核心区参拍,虽未成功,但也有一定的市场意义:长睦板块作为刚需改善承接区域,与金茂此前重仓核心板块的拿地风格有所迥异。这反映了更多的房企在主城区拿地困难的情况下,转战外围开辟新的市场。

附:每宗地块的成交点评

1、南星单元SC0501-01宅地

滨江集团&保利联合体以上限价格599294万元竞得杭州上城区紫阳南星单元SC0501-01宅地,楼面价44460元/㎡,溢价率70%,自持面积比例23%。

不考虑自持部分,该地块对应的保本房价为6.3万(精装,标准6000元/㎡)。地块周边目前已无新房在售,融创大家•侯潮府最后一批房源售价6.6万元/㎡(精装高层,装修标准6000元/㎡)。

值得注意的是,南星宅地是楼面价最高的纯宅地;也是杭州楼面价次高的地块,仅次于凤起潮鸣商住地。

地块周边土地、新房市场

最后5轮报价情况

2、彭埠单元R21-35宅地

淮矿以上限价格168024万元竞得杭州江干区彭埠单元R21-35宅地,楼面价36395元/㎡,溢价率70%,自持面积比例11%。

不考虑自持,该地块保本房价5.3万元/㎡(毛坯),明显高于当前房价水平。周边可参考的楼盘为万科•中央公园4.0万元/㎡(高层精装)。

由此来看,该地块的成交结果和淮矿的强势表现都有点出乎市场预期。

地块周边土地、新房市场

最后5轮报价情况

3、长睦单元R21-04宅地

杭房以上限价264525万元竞得杭州江干区长睦单元R21-04宅地,楼面价14178元/㎡,溢价率70%,自持面积比例34%。

这个地价远高于(7月3日成交)卓越长睦项目的楼面价14096元/㎡+自持比例14%。两宗地块都位于绕城高速东北侧,但此次出让的地块距离地铁站更近(距离规划地铁3号线天丰站约700米)。

不考虑自持部分,该地块对应的保本售价是23300元/㎡(毛坯),已大幅超出周边新房均价。长睦板块的新城龙湖•湾上风华,其高层售价为19000元/㎡(毛坯),新城•红郡的高层售价16000元/㎡(毛坯)。

地块周边土地、新房市场

最后5轮报价情况

4、运河新城A-R21-14宅地

金科以上限价格116385万元竞得拱墅区运河新城(拱墅区范围)A-R21-14宅地,楼面价18860元/㎡,溢价率70%,自持面积比例16%。

这个地价与之前的地价基本持平,9月4日金科拿下的运河新城宅地(位于今天地块北侧)楼面价18935元/㎡+自持比例15%。

时隔十天,金科就快速补仓,显示了其深耕杭州,长足发展的意图。

地块周边土地、新房市场

最后5轮报价情况

5、三墩北单元B-R21-11宅地

金辉以总价64623万元竞得杭州西湖区三墩北单元B-R21-11宅地,楼面价19635元/㎡,溢价率70%,自持面积比例30%。

对标2017年5月24号金辉、建发联合竞得的项目,成交楼面价为18488元/㎡,自持比例32%,而且须现房销售。今天成交的地块地价略高(1147元/平米),优点是无需现房销售。

不过,鉴于该地块面积仅17亩,建筑面积3.3万方,这个自持比例可能对项目的操盘难度造成一定的压力。

地块周边土地、新房市场

最后5轮报价情况

6、牛田单元C2-07商地

招商以总价31600万元竞得杭州江干区牛田单元C2-07商地,楼面价10787元/㎡,溢价率32%。

地块位于杭州江干区,出让面积14647㎡,容积率为2,建筑面积29294㎡。

地块位置

最后5轮报价情况

7、彭埠单元FG01-C2-01商地

广宇以总价37000万元竞得杭州江干区彭埠单元FG01-C2-01商地,楼面价16143元/㎡,溢价率59%。

地块位于杭州江干区,出让面积7640㎡,容积率为3,建筑面积22920㎡。

地块位置

最后5轮报价情况

8、文新单元XH0704-61商地

杭州西湖城市投资建设有限公司以总价10250万元竞得杭州西湖区文新单元XH0704-61商地,楼面价16691元/㎡,溢价率38%。

地块位于杭州西湖区,容积率为3.3,建筑面积61410㎡,起价74183万元。

地块位置

最后5轮报价情况



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